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房地產雖然還有漲升空間，但遇上炒作過頭，天價購入的房子，將難逃被市場機制修正的命運！ 大台北地區房價一路漲，內湖房價每坪衝破五十萬元，板橋、永和破三十五萬元，政大台灣房地產研究中心主任張金鶚翻著手上的資料說：「去年，買房子好像要用搶的一樣！」各區市場行情雖然一個個突破前波天價，但在地產市場打滾超過三十年的傳璽廣告總經理莊育士卻提醒：「市場真的有這麼大的需求嗎？」 戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立更直言：「現在是山腰的市場，大家千萬別追到山頂的價格！」因為在他眼中，地產雖然還有漲升空間，但部分產品價格已被炒作過頭，飆漲到不合理的程度，與市場需求嚴重脫節。 問題是，合理價格到底該怎麼判斷？專家提出以下三大法則用來檢驗房價： 法則一：按交通狀況，捷運三十分鐘，房價掉一半；開車三十分鐘，房價剩四分之一。 顏炳立分析，合理房價，是由整體市場供需決定。至於影響供需的關鍵，就看房子與市中心區交通連結的方便性、以及生活機能的成長性。以這個客觀條件來評斷，台北信義計畫區的房價必然站穩在每坪四十萬元以上、大安森林公園附近的房價則可達到三十五萬元。 市中心區房價太貴，上班族就會順著捷運或高速公路向都會周邊房價較便宜的地區移動，此時，計算這些周邊地區合理房價的標準，就可參考通勤時間來決定。通常距市中心區捷運三十分鐘可到的地區，房價大約只有市中心的一半左右。以大安區新成屋交易到每坪六十萬元來看，搭捷運需四十分鐘可到的淡水，新成屋價格就應在三十萬元以下，否則將難支撐。 但捷運並非萬靈丹，距離越遠，捷運能反映在房價上的利多就會越少。以林口為例，儘管機場捷運預定民國一百零一年通車，但從台北市中心通車到林口，時間約需一個小時。「捷運通車一個小時，票價不可能便宜，成本跟開車可能差不多，還不保證一定有位子坐。」大中票券副總蔡佳晉因此提醒，投資房產要看數據邏輯，千萬不能有捷運迷思。 法則二：新成屋價格砍一半就是同區二十年中古屋的合理價。 根據顏炳立縱橫房地產市場二十年的經驗法則，投資人判斷中古屋房價是否合理，不妨先看同區內的新成屋價格，二十年以上的中古屋合理房價，應該落在新成屋房價的一半附近。如果有電梯，每坪可加五萬。 信義房屋不動產分析研究室協理張欣民也同意這個經驗法則。舉例來說，木柵目前新成屋價格約在四十萬元左右，當地二十年屋齡的舊公寓交易價格就在二十萬元到二十四萬元間，電梯大樓成交價則在二十三萬元至二十六、七萬元，與前述經驗法則不謀而合。 法則三：投資郊區房地產，寧買地不買樓。 顏炳立指出，郊區因為土地供給量大，地價其實和大樓的房價差距不大，以淡水地區為例，房價每坪已漲到二十萬元以上，但是淡海新市鎮標售的土地每坪才十幾萬元，從長期投資的眼光看，上班族若真想搬到市郊，不妨買地，圓一個小地主的夢，會比買大樓划算。 但要注意不要買農業地、山坡地，要買面積大小適中、而且是已經整理好的建地，可直接蓋房子，將來才不用額外花很多錢，且地點仍以交通方便、離市區較近的為佳。 以目前土地交易價格看，除了淡水地區最近交易熱絡外，關渡平原也吸引眾多投資者競相追逐，甚至不少在內湖、南港賺到錢的投資者也參與競標，建地行情因此從去年年初每坪六到八萬元，漲到如今的十四、五萬元一坪，由於未來將設輕工業區、花卉博物館等公共設施，值得投資人留意。 房屋相關租稅優惠 自用住宅購屋借款利息扣除額 1.適用對象：房貸族。 2.適用條件：房屋必須是自住用途，並且申報戶已經設籍於該棟房屋；每一申報戶只能申報一棟房屋；借款對象僅限於金融機構，向一般公司、個人借款不能抵扣。 3.優惠金額：銀行房貸利息支出每年每戶最高可扣除30萬元。 重購自用住宅扣抵稅額 1.適用對象：換屋族 2.適用條件：以完成移轉登記日期為準，兩年內曾出售自用住宅，如今重購自用住宅房屋。 3.優惠金額：附上買賣契約及所有權狀，申報扣抵之前因出售房屋而得的財產交易所得稅。 房租免稅額 1.適用對象：租屋族 2.適用條件：房屋用途限於自住，房租免稅額必須列舉申報，和「自用住宅購屋借款利息特別扣除額」只能擇一申報。 3.優惠金額：在12萬元的限額內列舉申報減除。 租金收入抵扣額 1.適用對象：房東族 2.適用條件：房屋做出租使用，有固定租金收入。 3.優惠金額：可扣除法定43%房租為必要費用；或是逐項舉證維持房屋的合理必要損耗費用。 仲介不會告訴你的3件事 房屋安全檢查 1.房屋建照、使用執照：各縣市建築管理處網站查詢。 2.房屋法定容積率：各縣市都市發展局網站，查詢土地分區使用管制。 3.購屋地段檢查： (1)有無水患：各縣市積水查報網站，可供查詢歷年淹水紀錄。 (2)是否位於斷層帶：http://gis.geo.ncu.edu.tw/gis/eq/twactft/twactft.htm 中央大學地質研究所，可供查詢台灣活斷層地帶。 (3)未來都市計畫規劃：各縣市都市發展局網站，可供查詢標的未來發展性。 出租報酬率 房貸知多少 http://www.cpami.gov.tw/rinfo/r4_list.php巠內政部營建署整理各家銀行購屋貸款利率月報。 http://home.kimo.com.tw/ephonech/b11/computer.html 房貸本息計算表。 http://www.tom.com.tw/ 透明房訊，試算房貸負擔、稅率、費用，粗估房價等資訊查詢。 http://www.cathay-con.com.tw/trial.htm 試算買房前理財規畫。 |
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